Ипотека в 2025: когда брать, а когда ждать

Ставки высокие, цены не падают. Стоит ли покупать сейчас или лучше подождать? Мы честно посчитали.

В начале 2025 года ставка ЦБ держится на уровне 21%. Базовая ипотечная ставка коммерческих банков — 21–24%. На фоне этого льготные программы (IT, семейная, дальневосточная) выглядят как подарок: 6%, иногда 2%.

Главный вопрос покупателя: брать сейчас под 21% или ждать снижения? Мы посчитали три сценария на квартиру за 12 млн рублей с первоначальным взносом 3 млн, срок 20 лет.

Сценарий 1. Берём сейчас под 21%. Ежемесячный платёж — 161 тыс. ₽. Переплата — 29,7 млн ₽. За эти 20 лет вы заплатите больше, чем 3 квартиры стоили на момент покупки.

Сценарий 2. Ждём год, ставка снизилась до 14%, цена квартиры выросла на 10%. Платёж — 137 тыс. ₽. Переплата — 23,8 млн. По итогу вы переплатили на ~6 млн меньше — но за это время год снимали жильё (минус 600–900 тыс.) и не получили никакой капитализации.

Сценарий 3. У вас IT-ипотека под 6%. Платёж — 64 тыс. ₽. Переплата — 6,4 млн. Это безусловно лучший вариант, если вы попадаете в условия программы.

Что из этого следует. Если у вас доступ к льготной программе — берите сейчас, ждать смысла нет. Если только базовая ставка — считайте свою альтернативу честно: аренда, инфляция цены квартиры, психология «вечной аренды».

Подводный камень №1. Многие застройщики предлагают «ипотека от застройщика 0,1%». Это всегда означает, что цена квартиры завышена на 15–25%. По факту вы платите ту же ставку, просто переплата спрятана в стоимости. Считайте полную сумму выплат, а не «платёж в месяц».

Подводный камень №2. Страхование жизни и имущества при ипотеке — обязательное и недешёвое. Закладывайте +0,5–1,5% к ставке от суммы за год. Иногда страховка увеличивается каждый год.

Подводный камень №3. Ставка по ипотеке часто фиксированная только на первые 3–5 лет. Дальше — пересмотр. Уточняйте у банка условия рефинансирования и закладывайте сценарий «ставка вырастет».

Наш совет. Если первоначальный взнос меньше 30%, и нет льготной программы, сейчас не лучшее время. Накопите больше, дождитесь снижения ставки, торгуйтесь с застройщиком об скидке — рынок не пузырь, и спешить некуда.