Глоссарий рынка

Договор между застройщиком и покупателем при покупке квартиры на этапе строительства. Регулируется ФЗ-214. Регистрируется в Росреестре — без этого договор юридической силы не имеет.

С 2019 года застройщики обязаны принимать деньги дольщиков на эскроу-счета в уполномоченных банках. Деньги с эскроу застройщик получает только после ввода дома в эксплуатацию. Если стройка остановится — банк вернёт деньги покупателю.

Закон «Об участии в долевом строительстве». Определяет правила работы застройщиков с деньгами дольщиков, эскроу, проектную декларацию, ответственность за срыв сроков. Покупаете строящееся жильё — обязательно через ДДУ по ФЗ-214.

Содержит сведения о застройщике, проекте, сроках, разрешениях, источниках финансирования. Должна быть опубликована в открытом доступе. Перед подписанием ДДУ обязательно прочитайте — там бывают подвохи.

Выдаётся местной администрацией. Если разрешения нет — здание не введут в эксплуатацию. Проверить можно в едином реестре разрешений на строительство наш.дом.рф.

Апартаменты — нежилое помещение. Можно жить и регистрироваться, но коммунальные тарифы выше, нет права на материнский капитал, нет защиты ФЗ-214 в полном объёме. Часто дешевле квартир в том же районе — но риски выше.

Бывает три уровня: «под чистовую» (стены, стяжка, разводка), «предчистовая» (плюс электрика и сантехника), «под ключ» (полная отделка с обоями и плиткой). Уточняйте конкретный пакет — формулировки разные у разных застройщиков.

В контексте ДДУ — уполномоченный банк (Сбер, ВТБ, Газпромбанк и т.д.). Список ограничен ЦБ. Деньги хранятся бесплатно для покупателя.

Договор уступки прав требования. Когда первый дольщик продаёт свою бронь второму до сдачи дома. По ФЗ-214 разрешена, регистрируется в Росреестре. Внимательно проверяйте чистоту цепочки.

Купленная квартира остаётся в залоге у банка до полного погашения долга. Без согласия банка её нельзя продать, подарить или сдать в долгосрочную аренду. Ставки в 2026: льготные 6%, базовая 17–19%.

Обычно 15–30% от цены жилья. Чем больше — тем ниже ставка по ипотеке. Иногда застройщик субсидирует часть.

Самый распространённый формат ипотеки. Каждый месяц одинаковая сумма, в которой меняется пропорция «процент / основной долг»: первые годы вы платите в основном проценты.

Альтернатива аннуитету. Основной долг гасится равными частями, но проценты пересчитываются от остатка — поэтому первый платёж самый высокий, последний — самый низкий. Итоговая переплата меньше.

Главный ориентир для ипотечных ставок. Растёт ставка ЦБ — растут проценты по ипотеке. Льготные программы фиксируют ставку и компенсируют разницу банку из бюджета.

Присваивается Росреестром после ввода в эксплуатацию. По нему можно проверить юридическую чистоту, обременения, собственника, кадастровую стоимость.

Самое частое — ипотека. Также бывает арест, рента, аренда. Если в Росреестре есть обременение — продать без согласия залогодержателя нельзя.

Готовит технический план квартиры. Нужен при перепланировках и сделках. Хранит информацию о площадях, расположении стен, окон, дверей.

Любое перенос несущих стен, объединение санузла или кухни требует согласования. Несогласованная перепланировка — риск штрафа и проблем при продаже.

Рассчитывается от кадастровой стоимости. Для квартир обычно 0,1%, для апартаментов выше. Платится до 1 декабря следующего года.

Материнский капитал, военная ипотека, IT-ипотека, семейная — формы государственной поддержки. Каждая со своими условиями. Можно совмещать (например, мат.капитал + IT-ипотека).

В ДДУ указывается квартал и год. Если застройщик нарушил — есть право требовать неустойку. Реальная сдача часто отстаёт от заявленной — закладывайте 6–12 месяцев запаса.

При ипотеке на 20 лет под 17% переплата может в 2–3 раза превысить стоимость квартиры. Чем больше первоначальный взнос и меньше срок — тем меньше переплата.