Эскроу-счёт: зачем он вам и почему это хорошо

С 2019 года застройщики обязаны хранить деньги дольщиков на специальных счетах. Объясняем, как это работает и почему нельзя схитрить.

До 2019 года в России работала простая схема: застройщик собирал деньги дольщиков и тратил их на стройку. Если стройка останавливалась, деньги исчезали вместе с ней. Минстрой посчитал, что обманутых дольщиков накопилось более 200 тысяч человек, и решил поменять правила игры.

Эскроу-счёт — это банковский счёт, на котором ваши деньги хранятся до момента, когда дом будет введён в эксплуатацию. Застройщик во время строительства видит цифру, но не может ею воспользоваться. Он строит на собственные средства или на проектное финансирование от того же банка.

Что это даёт покупателю. Если стройка остановится — деньги вернутся. Полностью. С процентами, если банк по договору их начислял. Никаких «вы инвестор, риски ваши» — теперь риск несут застройщик и банк.

Что это даёт банку. Право финансировать стройку под низкий процент (потому что обеспечение — деньги на эскроу) и зарабатывать на разнице со ставкой проектного финансирования. Поэтому банки активно за ним следят.

Что это даёт застройщику. Дисциплину. Раньше можно было «подлатать» одну стройку деньгами с другой — теперь нет. Кому-то это не понравилось, и эти кто-то с рынка ушли. Оставшиеся работают по-белому.

Что нужно проверить. В ДДУ должно быть прямо написано: «Расчёты осуществляются с использованием эскроу-счёта». Банк, в котором эскроу — должен быть из списка ЦБ. Если в договоре эскроу не упомянут — это сигнал отказаться.

А ещё важно: эскроу не покрывает риск долгостроя сам по себе. Стройку могут заморозить на 3–5 лет, и всё это время ваши деньги будут лежать без движения. Поэтому покупайте у застройщиков с историей и подтверждённым финансированием.